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宣威 曾被视为帮助购房支付能力不足人群购房的“首付贷”金融产品，在经过了超过半年的争议与拉锯之后，终于迎来了命运裁决的时刻。据悉，住建部、央行等七部委议定，“首付贷”已被确认为违法违规金融产品，房地产中介机构不得提供或与其他机构合作提供此类产品或服务。
宣威 什么是首付贷？简单说就是你去买房，首付不够，他们借给你凑首付的钱，就是首付贷。换到投资人角度看，你投到平台上的钱，借给了那些首付都需要贷款的买房人。
宣威 有抵押和无抵押的关窍
宣威 据了解，首付贷分有抵押和无抵押两种。
有抵押的首付贷原本是为改善型的买房人设计的贷款服务费15%违法吗：购房人想卖掉现有的房子重买一套，但是卖出自己的房子和买新房交首付的时间却不一定能正好凑上，短时间内存在首付资金紧张，就将已有住房抵押换取新房的首付。
举个栗子：卖房子的人卖了一套450万元的房子，而买家的首付只有150万元，剩下300万元的贷款要等到完成过户后大约一个月才能拿到，本来可能会因此搁置新房的购买，但这时首付贷来了，它让卖家可以提前一个月通过中介向第三方金融机构贷得这300万元余款，用提前到手的450万元作为首付购置另一套房子。而中介垫付的这部分房款则将用买家的贷款支付。贷款期限大约在1-3个月，收取的利息和服务费每月约2%，在这个例子里就是每个月6万。
相比之下，无抵押的首付贷眼下似乎更大行其道：没有抵押物，全靠“更加严格的审核”提供给买房人20-30万的贷款用于买房首付——按照目前购买首套房最低20%的首付计算，购房的杠杆比例是1:5，如果首付贷占了一半的比例，那么购房的杠杆比例就放大为1:10。
宣威 在手续费支付上，该款首付贷产品可以有一次性支付和分期两种方式，1-5年的一次性手续费分别为5%、10%、15%、20%和25%贷款服务费15%违法吗；而分期支付的话手续费则分别为5.5%、10.8%、16.1%、21.8%和26.4%，按照期限分摊到每月还款中。以申请10万元首付贷、期限1年、一次性支付手续费计算，首次还款需13333元，此后每期8333元。
港真，这百分数把我吓到了。
是“次贷”吗？
宣威 据了解，向买房人发放首付贷的机构形式有3种：一是开发商或房产中介机构，通过自营的互联网金融平台向购房者提供首付贷款服务；二是开发商或房产中介机构与第三方互联网金融机构合作，由前者提供购房首付贷款需求，后者提供资金贷款；三是互联网金融机构独立提供贷款服务。
除了少数几家，大多数中介机构还是以寻求第三方金融机构合作的形式提供产品，特别是与P2P平台的结合，资金多来源于个人投资者。
一样都是助互联网金融的模式“加杠杆”进行购房，让部分能力不足或者想借力投机的人获得买房融资。这个模式能安稳玩下去的前提是房价持续上涨，一旦楼市下滑，购房人弃房违约的概率就会增大。要从这个角度看，首付贷的思路确实接近“次贷”。
再考虑到实际操作中，地产中介可能会有为了业绩榜贷款人“包装”资质以成功交易的动机，贷款人本身也有隐瞒自身真实财务能力的可能，这其中的风险不是不大的。
宣威 还记得2008年的美国次贷危机吗？
七部委联手封杀
首付贷让很多人以低首付甚至零首付进入楼市。这就好比去年股市上涨时，很多金融机构和P2P平台推出股票配资的业务类似，首付贷放大了房市投资的杠杆。
市场上的首付贷多是一些非银行类金融机构或者P2P网贷平台推出的产品，但这些机构贷款的个人信息很难及时录入央行征信系统，这让银行很难了解贷款买房人的真实负债情况，无法准确判断借款人是否具备还款能力，这种按揭贷款用户的增多，势必让银行房贷质量下降，贷款违约率提升。不知这种非理性上涨能够延续多久。如果楼价大幅下跌，则此类业务会出现系统性风险。
首付贷是否违规的问题，一度争议颇大。也正因如此，此次对首付贷性质做出正式认定，由中央七部委联合下发的文件做出。这七个中央部委包括：住建部、国家发改委、央行、银监会、工业和信息化部、国家税务总局、国家工商总局。
宣威 不过七部委这次治理的只是房屋中介机构，而提供“首付贷”业务的不只是房屋中介，还有一些开发商、P2P平台等机构。如果只治理房屋中介机构，就会漏掉其他提供“首付贷”的机构。再加上“首付贷”不断更换马甲、在内部操作比较隐蔽、提供者有利可图、运动式治理，其复发的可能性也较大。
开发商为什么对“首付贷”乐此不疲？
对于开发商来说有个显而易见的好处：加速资金回笼，减轻资金压力。
宣威 不过进行这种首付贷活动的开发商不乏大开发商，主要动机并不一定在于缺钱，而是缺客户。“低首付”一方面可以把资金紧张的高意向客户圈进来，另一方面也能作为噱头吸引新客户。
宣威 开发商垫首付给予的还款期限并不长，基本在 1-2 年内。在这期间，购房者既要为接下来的首付款攒钱，还得还房贷，压力会一下子加大。如果到期后拖欠开发商的首付款，可能还要面临较高的罚息。
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